Le conventionnement ANAH offre aux propriétaires bailleurs des réductions fiscales sur leurs revenus locatifs.
Cet avantage fiscal dépend de l'emplacement du bien et du loyer établi dans l'accord. Voici les points clés à connaître concernant le conventionnement avec l'Anah et un bien locatif.
L'Agence nationale de l'habitat (Anah), un organisme public, se consacre à l'amélioration et à l'expansion du parc immobilier privé. Elle attribue des subventions en retour d'engagements sociaux. Cette agence opère dans tous les départements français.
Dans un logement conventionné, le propriétaire bailleur s'engage avec l'État via un contrat qui limite les loyers qu'il peut exiger. Ce plafond dépend du secteur de la propriété en location. Les locataires potentiels sont aussi restreints, avec une priorité donnée à ceux ayant des revenus modestes.
Cette pratique, réel avantage en termes d’imposition pour les bailleurs, vise à augmenter l'accessibilité des logements à loyers modérés dans le secteur privé, complétant ainsi l'offre publique. Les occupants de ces logements en location peuvent bénéficier de certaines aides comme les APL, mais pas de toutes les subventions disponibles.
La différence clé entre un contrat de bail pour une location classique et un contrat de bail pour une location conventionnée par l'État réside dans la convention signée entre le propriétaire et l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah). Les propriétaires participant à ce dispositif s'engagent :
Pour un bailleur, louer un appartement conventionné offre un réel avantage fiscal via le dispositif Loc'Avantages (anciennement Borloo). La déduction d’impôt varie selon le type de bien locatif :
De plus, toujours grâce à Loc’Avantages, les bailleurs engagés dans ce dispositif de conventionnement peuvent obtenir des subventions pour des travaux d'amélioration ou de rénovation du logement en location.
Le conventionnement ANAH offre des avantages fiscaux sur les revenus locatifs en fonction :
De plus, les propriétaires utilisant l’intermédiation locative sociale peuvent obtenir une prime de 1 000 €, à condition que le montant des loyers du contrat de bail soit classé comme sociaux ou très sociaux.
Les logements conventionnés ANAH ne doivent pas être meublés, sauf en cas d'intermédiation locative. La convention fixe un plafond du montant des loyers et impose que le bien locatif soit utilisé comme résidence principale du locataire, avec des restrictions sur le choix de ce dernier (les proches du propriétaire bailleur ne peuvent pas louer, et le locataire doit respecter des plafonds de revenus).
Seules les conventions ANAH à loyer social ou très social permettent au locataire d'accéder à l'APL. Si le propriétaire souhaite donner congé au locataire pendant la durée de la convention, des conditions spécifiques s'appliquent :
Enfin, si le locataire part avant la fin de la convention, le logement en location conventionnée doit être reloué dans les mêmes conditions, dans un délai d'un an après la notification du départ du locataire.
Normalement, une convention ANAH sans travaux dure au moins 6 ans et se termine automatiquement à échéance.
Le propriétaire bailleur a la possibilité de demander une prolongation de 3 ans à l'ANAH, potentiellement renouvelable, en utilisant un formulaire spécifique avant la fin de la convention actuelle. Cette reconduction se fait aux mêmes conditions, incluant les engagements du propriétaire et les réductions fiscales.
Avec une convention ANAH incluant des travaux, le propriétaire bénéficie d'une réduction fiscale sur les revenus locatifs, dépendant de la zone où se situent les logements conventionnés et du niveau de montant des loyers (intermédiaire, social ou très social). Cette convention offre également des aides financières pour des travaux de rénovation.
Comme pour les biens conventionnés sans travaux, si le propriétaire bailleur opte pour l'intermédiation locative sociale, il peut obtenir une prime de 1 000 € pour un loyer social ou très social.
La convention exige que le logement soit loué sous un contrat de bail non meublé, avec un niveau de loyer plafonné, destiné uniquement à l'habitation principale du locataire. Des restrictions s'appliquent aussi dans le choix du locataire (exclusion des proches du propriétaire, respect des plafonds de revenus).
Les conditions générales sont identiques à celles de la convention sans travaux. Seules les conventions ANAH à loyer social ou très social permettent au locataire d'obtenir l'APL.
Si le locataire part pendant la convention, le logement doit être reloué dans les mêmes conditions, dans un délai d'un an après la notification de départ du locataire.
Pour obtenir une subvention ANAH pour des travaux, le logement doit dater d'au moins 15 ans. Les travaux éligibles incluent des réhabilitations lourdes pour résoudre des situations graves de logement ou de dégradation, comme :
Ils peuvent aussi concerner :
Les travaux doivent coûter au moins 1 500 € HT. Après l'approbation de la demande, les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans suivant l'octroi de la subvention et conformément au projet soumis. Une fois achevés, les factures sont à présenter à la délégation locale de l'ANAH pour bénéficier des aides. Une convention avec travaux dure au moins 9 ans et se termine automatiquement à moins que le propriétaire bailleur ne demande sa prolongation.
Les obligations du bailleur pour bénéficier de cet avantage fiscal sont les suivantes :
Jusqu'à présent, trois aides nationales distinctes pour l'adaptation des logements au vieillissement étaient disponibles :
Cependant, ce système était complexe et peu clair pour les utilisateurs. Dès le 1er janvier 2024, une aide unifiée, MaPrimeAdapt’, sera mise en place, visant à adapter 680 000 logements au cours des dix prochaines années.
Pour cofinancer vos projets d'adaptation, renseignez-vous auprès des collectivités territoriales, caisses de retraites, associations, banques et assurances sur leur politique de soutien à l'adaptation du logement. De nombreux acteurs peuvent contribuer au financement.
Besoin d’aide pour savoir si vous avez le droit de bénéficier de la Prime Adapt’ pour adapter votre logement ? Chez Logiadapt, nous pouvons gérer pour vous toutes les démarches administratives.
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